NUEVAS REGLAS DEL JUEGO SE APLICAN AL SECTOR INMOBILIARIO DE PANAMÁ

ECONOMÍA

BIENES RAÍCES

¿Orden en el sector inmobiliario?

Las promotoras deberán consignar una fianza con el abono que cobren a sus clientes; el alza de precio por costo de materiales solo podrá ser de 2%.

ROBERTO GONZÁLEZ JIMÉNEZ

roberto.gonzalez@prensa.com

desarrollo sin controles. En los últimos años han proliferado los abusos por parte de las promotoras inmobiliarias. Entre 2006 y 2012 se presentaron en la Acodedo más de 2 mil 600 quejas contra este sector. LA PRENSA/Joniel Omaña

No es fácil encontrar a una familia que haya comprado una vivienda nueva en los últimos años y que no haya tenido problemas con su promotora.

Cada caso representa un pequeño o gran drama para las personas afectadas: desde promotores que abandonan los proyectos y, en consecuencia, a los consumidores, hasta incumplimientos en las garantías una vez que los edificios han sido terminados, pasando por cláusulas abusivas en los contratos y demoras injustificadas en las entregas de los edificios.

Entre 2006 y 2012, la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco) recibió 2 mil 603 quejas contra promotoras inmobiliarias por parte de los consumidores. Esta constante ha creado una mala imagen del mercado inmobiliario local, una de las actividades más importantes para la economía.

La situación podría empezar a revertirse si se concreta y se hace cumplir la ley aprobada en tercer debate el pasado jueves en la Asamblea Nacional. En el debate de la norma se introdujeron varios artículos que intentan poner cierto orden en el sector inmobiliario.

Los promotores que desarrollen proyectos de viviendas unifamiliares o de propiedad horizontal, y cobren abonos iniciales a los compradores “deberán consignar ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) una fianza de garantía que cubra la suma total del valor de los abonos que corresponda a todo el proyecto”.

De esta forma, si el promotor abandona el proyecto, la fianza responderá por el abono, haciendo el Miviot las devoluciones.

demoras y cláusulas abusivas

La ley concede más derechos a los consumidores en caso de demoras en la ejecución de los proyectos y en las omnipresentes cláusulas abusivas.

Si por causas imputables a la promotora el proyecto se retrasa más de seis meses con relación a la fecha prevista de entrega y el cliente decide retirarse, “no podrá efectuarse ningún tipo de descuento a la suma abonada por el comprador”.

En el caso de las cláusulas de incremento de materiales, estas “no podrán exceder el 2% del valor total del contrato de compraventa”. Toda cláusula que contemple un incremento distinto será nula, recoge la ley.

Además, “para aplicar el incremento la promotora deberá demostrar la necesidad del aumento ante el Miviot”.

Las promotoras estarán obligadas también a entregar las viviendas con unos servicios mínimos disponibles. “Solo se expedirá el permiso de ocupación cuando el servicio de agua potable y de alcantarillado de la respectiva vivienda esté en funcionamiento óptimo. Los permisos expedidos en contravención a estas disposiciones serán nulos y los servidores públicos que los hayan expedido serán sancionados con la destitución del cargo”, dice la ley.

El presidente del Instituto Panameño de Derecho de Consumidores y Usuarios (Ipadecu), Giovani Fletcher, saludó la incorporación de estas medidas “frente a los abusos que se están dando en el mercado”, pero advirtió de que “falta por ver si el Ejecutivo tiene la capacidad de resistir las presiones de los promotores inmobiliarios para sancionar el proyecto”.

Por su parte, el promotor inmobiliario y expresidente de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir), Wilson Ruiz, dijo que “estas normas y regulaciones encarecen el costo de la vivienda para los compradores”, pero aceptó que “de cierta manera le dan salud a la industria. Es el precio del crecimiento. Estamos pasando de ser un país pequeñito a uno más grande, con ciertos niveles de madurez en el área inmobiliaria”.

Sobre el posible aumento en el precio de las viviendas, Ruiz explicó que si los promotores no pueden aplicar aumentos de más del 2%, pero los materiales se encarecen más de ese nivel, lo que se va a hacer es tomar la previsión al principio y subir el precio inicial de venta.

En cualquier caso, el promotor insistió en que “es parte de la madurez. En Estados Unidos, el metro cuadrado está más caro porque hay más normas que cumplir”.

Entre las novedades introducidas al sector inmobiliario, también hay varias de carácter fiscal.

Entre ellas está la anunciada ampliación de los intereses preferenciales para las viviendas de hasta $120 mil.

Según el texto, las viviendas que cuesten entre $35 mil y $65 mil tendrán una reducción de 4% en su tasa de interés; y las viviendas entre $65 mil y $120 mil tendrán un tramo preferencial de 2%.

También se extienden las exoneraciones al pago de inmuebles para los proyectos que hayan recibido el permiso de construcción a partir del 1 de enero de 2012.

Las viviendas de hasta $120 mil estarán exoneradas por 20 años; las que cuesten entre $120 mil y $300 mil recibirán el beneficio durante 10 años; y las que superen los $300 mil no pagarán el impuesto de inmuebles durante cinco años.

elevan tasas a las sociedades

Utilizando ese estilo que ha caracterizado a esta administración, en un solo texto legal se introducen cambios que afectan a varios sectores. Se trata, como dijo un experto consultado, de otra “mini ley chorizo”.

Además de los cambios al sector inmobliario, hay artículos referentes a los Certificados de Abonos Tributarios, que caducarán el 31 de mayo de 2013; se incluyen novedades en los impuestos que pagan las máquinas del Hipódromo Presidente Remón; se establecen las nuevas tasas que se aplican al combustible para estabilizar los precios; y se eleva la tasa única que tendrán que pagar las sociedades anónimas y las fundaciones de interés privado.

En el caso de las sociedades, se fija una tasa única anual de $300. Hasta ahora, pagaban $250 en el primer año y $300 en los siguientes. Los abogados internacionales consideran que este aumento puede ocasionar una pérdida de competitividad para Panamá.

Cuando sea sancionada y publicada en Gaceta Oficial, esta será la quinta ley que introduce cambios de cierto calado al Código Fiscal desde el año 2009, cuando asumió el poder la administración de Ricardo Martinelli. Y eso que en campaña se prometió aquello de “revisar y simplificar nuestra legislación tributaria”.