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informe central Inversión récord empuja nueva ola inmobiliaria Construcción MARIO A. MUÑOZ andresm@prensa.com Contrastes. Se espera que mejore la planificación urbana y el ordenamiento territorial.LA PRENSA/Carlos Lemos San Francisco y Bella Vista son los corregimientos que lideran el crecimiento de la construcción en la ciudad capital. Son los lugares favoritos de los inversionistas y promotores, y es allí donde se ha concentrado la mayor oferta de departamentos. Sólo en 2009 estas dos áreas representaron el 36.6% de los permisos de ocupación otorgados en el distrito de Panamá. No es extraño que también aquí sea donde hay mayores problemas de congestión vehicular y de suministro de servicios públicos. Las autoridades trabajan contrarreloj para atender las nuevas necesidades. Esta ha sido la realidad del crecimiento de la construcción en los últimos años y se pondrá otra vez a prueba en 2010 con una nueva ola inmobiliaria prevista. Sin contar con los mega proyectos estatales como la ampliación del Canal y la construcción del Metro, la Cámara Panameña de la Construcción (Capac) calcula que en 2010 el sector privado desembolsará mil 210 millones de dólares en proyectos, lo cual representa un aumento de 12.6% en comparación a 2009. Se trata de una inversión récord que elevaría la participación en el producto interno bruto del sector construcción de 5.51% a 5.96%. De esta manera se continúa con la tendencia de los últimos cinco años cuando esta industria ha triplicado su inversión sobre periodos anteriores. Para el presidente de la Capac, Jaime Jované, en 2009 se sufrió una desaceleración en comparación al año anterior, pero al compararlo con los años anteriores hubo crecimiento. “Nosotros tenemos una visión conservadora para 2010, aunque estamos viendo el arranque de proyectos inmobiliarios”, dice. Los promotores reunidos en el Consejo Nacional de Promotores de Vivienda de Panamá (Convivienda) pronostican también cifras positivas de inversión. Esta entidad prevé que sus miembros inviertan 476.0 millones de dólares, un aumento de 26.1% en comparación al año pasado. Los promotores también construirán seis mil 347 unidades de vivienda, un aumento de 27.8%. La mayoría de las edificaciones son para atender el déficit habitacional y con un valor que entra en el interés preferencial, por debajo de 80 mil dólares. El déficit asciende a 125 mil unidades de vivienda o un equivalente a 14.5%. Sin embargo, se espera que el 23.9% sean casas y departamentos por un valor superior, incluso por arriba de 500 mil dólares. La directora ejecutiva de Convivienda, Elisa Suárez, respira optimismo al revisar el número de permisos de ocupación de 2009, que se ha encargado de recopilar a lo largo del país. “Es un verdadero dato sobre cómo anda la construcción”, explica. Y en 2010 la proyección es construir más viviendas en el segmento de interés preferencial, y construir igual o un poco menos en el segmento de alto costo. “Hemos tabulado la información de nuestros miembros sobre sus decisiones de inversión y es muy fidedigna”, señala la directora. Uno de los factores que ha afectado y ahora no está es la brusca alza de los precios de los materiales, que obligó a cambiar los precios de venta y que provocó reacciones contrarias en los consumidores. Esto se ha normalizado y con las autoridades se trabaja en elaborar un índice de materiales para que sirva de referencia a la industria y a los consumidores. Ese fue uno de los motivos por los que la actividad sufriera una desaceleración en 2008. Suárez reconoce que ante la velocidad de su industria, el sector estatal debe hacer su parte para garantizar los suministros de los servicios. Sin embargo, recuerda que para poder construir en Bella Vista, en San Franciso o en cualquier sector se requiere de un permiso emitido por el Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (Idaan) que garantiza que debe haber agua. “Los suministros hay que mejorarlos y a ningún inversionista le conviene construir edificios que no cuenten con servicio de agua potable o alcantarillado”, afirma Suárez, y añade que “nuestras calles son pequeñas y si se cambia la zonificación se necesita movilizar a las personas que van a vivir en esos edificios”. “Lo importante es que en las áreas que se vaya a desarrollar existan las facilidades para que todo mundo viva bien”, dice. Falta de planificación El arquitecto Jorge Ricardo Riba ve la situación con ojos críticos y resalta las fallas de las autoridades en los últimos años. Asegura que se requieren viviendas para atender el déficit, pero recomienda que se corrija el rumbo en cuanto a emitir permisos considerando las calles, el entorno urbano, la capacidad de las tuberías y los servicios públicos. “En Bella Vista se actuó con velocidad para tramitar permisos de demolición y luego permisos para construir, con lo cual desaparecieron casas antiguas de valor arquitectónico y urbanístico”, señala el presidente de la Alianza Pro Ciudad. Ese corregimiento fue tan bien planeado en 1920, añade, que se diseñaron las tuberías para una determinada población y de acuerdo a las necesidades de viviendas de pocas plantas. “En el caso de Bella Vista se actuó con negligencia y en San Francisco se dieron permisos para cambios de zonificación sin contemplar la infraestructura de las calles”, señala Riba. El especialista espera que con la creación del Viceministerio de Ordenamiento Territorial se establezcan pautas de urbanismo en toda su amplitud y se considere la opinión de los ciudadanos. Fallas en distribución Las autoridades se hacen cargo de la falta de servicios y aseguran estar tomando los correctivos. Se están evaluando los nuevos proyectos del Idaan en el área metropolitana, según explican los ingenieros José Saavedra y Jeremías Acevedo, que participaron la semana pasada en una presentación del plan maestro de inversiones de la consultora The Louis Berger Group. Saavedra, director de Operaciones de la institución, explica que en abril se tendrán definidas las obras que se van a llevar a cabo para elaborar los posibles costos, los pliegos de cargo y licitar su construcción. Esta compañía está encargada de presentar los planes de los proyectos que debieran servir para atender la demanda de agua de usuarios de fuera de la ciudad, como aquellos residentes que se han generado del crecimiento vertical. Los vasos capilares Acevedo, director de Ingeniería del Idaan, dice que no hay problemas de disponibilidad de agua porque al duplicar la capacidad de la planta potabilizadora de Chilibre, construir un tanque de almacenamiento y mejorar el acueducto de la Autoridad del Canal de Panamá (ACP), ese problema no existe. Tampoco hay un problema en la conducción porque se han reforzado las tuberías con la llamada línea paralela, la línea oriente y la ACP ha hecho lo propio en su red. Uno de los proyectos que se espera terminar es la línea Tinajitas-Costa del Este, que beneficiará a usuarios de la mitad de la ciudad y que ahora se están revisando los planos para iniciar la construcción. “Hemos atendido el corazón, las arterias y ahora falta trabajar con los vasos capilares”, cuenta Acevedo. El plan contempla obras por 150 millones de dólares en la ciudad de Panamá, que incluye mejoras en San Francisco, Bella Vista, la Avenida Balboa y Bethania a fin de reducir las pérdidas y mejorar la red de tuberías. “A medida que la ciudad va creciendo para arriba se requiere atender la demanda y otra infraestructura se debe reemplazar porque ha sido instalada hace mucho tiempo”, dice Acevedo. The Louis Berger Group ha aplicado un plan de subcontratar servicios de reparación de tuberías para mejorar las situaciones de emergencia y evitar mayores pérdidas de agua. “Nuestro principal problema es el alto consumo per cápita de la población, que es de 300 galones diarios por persona en algunos sectores, cuando debiera estar por debajo de 100 galones”, dice. Plan de inversiones estatales Uno de los principales problemas de los promotores que encarecen la construcción es operar plantas de tratamiento de aguas de uso doméstico. Ya está en marcha el traspaso al Idaan de unas 35 plantas de barriadas. Como parte del plan de saneamiento de la bahía, que culminará en 2013, se habilitará una sola planta que atenderá las aguas servidas de toda la ciudad. El presidente de la Capac expresa que tienen fe en el plan estratégico de inversiones en infraestructuras trazado por el Gobierno. Allí se contemplan inversiones públicas por 13 mil millones de dólares, un promedio de 2 mil 200 millones de dólares por año. “Es indispensable y necesario para mantener al sector inmobiliario en crecimiento sostenible, y por ello lo hemos venido pidiendo durante los últimos años”, dice el dirigente. Jované explica que gracias a tener claros los polos de desarrollo del país y las zonas de uso de suelo, se garantiza el éxito. Por ejemplo, si se define que en el área oeste se dará un mayor nivel de construcción de casas de menos de 30 mil dólares tal como se desea, no hay capacidad en suministro de agua y alcantarillado que permita desarrollarlo. Por ello se deben destinar los recursos estatales donde habrá un desarrollo inmobiliario. “En San Francisco y Bella Vista se necesita que se resuelva el manejo de aguas servidas y todo el resto de suministros de servicios públicos”, dice Jované. La Secretaría del Metro, añade, pronto llamará a licitación la construcción de un moderno sistema de transporte público y esto ayudará a disminuir la congestión vehicular. Sobre la inversión en infraestructura que se deben ejecutar en el sector energético, el Estado o el país no lo ha desarrollado con la velocidad que debería, asegura Jované, que agrega que “no solo el sector construcción, también el turismo, el portuario y el comercial demandan energía eléctrica”. Se avizora un horizonte de importantes inversiones tanto en el sector público como en el privado y solo el tiempo determinará si se concretarán y beneficiarán a toda la población.